前几天，有一个客户杨先生找到搜哥聊换房的事，说自己在 2016 年的时候买房子，在亦庄和大兴旧宫之间纠结。

当时旧宫和亦庄都转了一圈，虽然亦庄被定为开发区，但是当时感觉还非常慌，而且距离城中心也远，所以就选了旧宫的一个小区。

(资料图)

2017 年 3 月份调控政策以后，全北京的房价就一直跌，可是这两年看着亦庄的房价快速上涨，而旧宫那个小区不仅没有涨，还跌了一些。

两个小区之间的价差越来越大，他非常懊悔当年的抉择。

从这张高点小区分布情况图，可以清晰地看到，还有相当大比例的小区的价格高点，出现在 2017 年 3 月份前后，然后再也没有涨回去。

当然也有一部分小区的价格，已经远高于 2017 年的水平，这就是分化。

虽然距离 2017 年已经过去了 6 年，但是市场分化对楼市的影响还一直存在。

今天给大家盘点下，哪些小区已经涨过了 2017 年的水平？

涨幅Top1-20

涨幅最多的三个小区，分别位于海淀、回龙观以及亦庄河西。

这也代表了这一轮北京比较火热的三个区域，海淀和亦庄是既有产业，又有学区，尤其是亦庄的学区新政对于房价的影响，使其自 2021 年 4 月以来，涨势明显。

而海淀码农的需求之大，可以托起昌平回龙观的房价。作为海淀的“马甲”，回龙观的房价也从 2020 年以来，水涨船高。

排在前 20 名的小区，以东西城以及海淀居多，较 2017 年高点的涨幅都超过了 30%。

所以说，短期内高位站岗不可怕，可怕的是选错盘。

涨幅Top21-40

朝阳最火的地方，一定是太阳宫。不仅房价是全朝阳最高水平，其涨幅表现也是最好的。

四大神盘之二的红玺台以及太阳公元南区，也领涨了周边，甚至是全朝阳。

昌平区除了回龙观涨势好以外，立水桥表现同样不俗，招商嘉铭珑原较 2017 年高点的涨幅超过了 20%。

涨幅Top41-60

上林溪算是一个神盘，2012 年开盘的时候只有 2 万多的单价，一路上涨至今。

望京东的保利中央公园，受阿里巴巴、美团等互联网大厂的影响，望京的产业越发成熟，带动房价也快速上涨。2021 年上半年涨势惊人，2022 年初开始回调震荡。

通州受“双限”的影响，价格一直没有明显涨势。但是也有一些小区的表现高于 2017 年的高点，像临河里的金隅花石匠二期东区，较 2017 年的高点的水平也高出了 20% 以上。

涨幅Top61-80

朝阳区十八里店的江南水山，表现应该很出人意料。毕竟一直以来大家普遍认为朝阳的南边，由于产业势能弱，房价一直处于不愠不火的状态。

但是十八里店由于地铁 17 号以及人大附的引入，使得这一区域越来越受到关注，新盘金隅昆泰云筑就卖得很好。

涨幅Top81-100

学区对于房价上涨的驱动力还是非常强的。同样位于东城龙潭湖商圈，光明楼这种几十年楼龄的老小区，和水上华城这样的次新，在价格涨幅上，竟然没有明显差别。

像羊坊店澐澐国际这样类似于公寓的小区，价格也会上涨，而如果这个小区在东西城以及海淀以外的地方，大概率是会被“嫌弃”的。

从排名前 100 小区的分布来看，海淀占了 4 成以上，强学区+强产业使得海淀在本轮的表现最为突出。

图：前 100 小区的城区分布比例

排在第二位是西城区，虽然这几年幼升小不断爆雷，但是依然抵挡不住家长们对西城学区的吸引力，前赴后继。等到过几年西城幼升小调剂不再多的时候，估计那几个热门学区的房子将更加抢手。

排在第三的是东城区，学区政策一直趋稳，成为不少住在东边和南边的家庭的选择。

东西城和海淀三个区就占到了全部的 76%，核心区的增值保值性，毋庸置疑！

从本月起，搜哥团队基于每个月真实的成交记录，拟合出小区的均价，以此来作为趋势判断的依据，也希望帮助大家更好地看清市场。

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