导语

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6月成交环增但幅度有限，北上广难有强势增长、蓉长宁等有望回升。

◎ 文 / 杨科伟、李诗昀

通过调研盘点全国27个重点城市预入市项目情况，我们发现，6月新房供应规模预计将保持低位运行，环比仅微增9%，与去年同期和今年3月相比降幅都接近4成，结构上主城区供货占比过半，仍是绝对主力，刚需、改善类产品占比均接近45%。基于供应规模约束和对市场信心不足的判断，我们推测，在没有重大政策利好刺激的情况下，6月市场行情或将延续平淡，成交亦难有大幅放量空间。

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规模：止跌回升9%、同比仍降36%广深长等反弹、沪杭等继续走低

CRIC调研数据显示，6月全国27个重点城市商品住宅新增供应面积预计为1214万平方米，环比增长9%，同比下跌36%，较前6月平均仅微增1.6%。受迫于年中业绩冲刺压力，房企供货量有所增加，供应环比止跌回升，但增幅仍非常有限，规模仍处在相对低位，无论和去年同期值比，还是与今年3、4月高峰值比都相差甚远，显示市场复苏动能转弱后房企推货信心不足。

一线城市供应整体低位回升，广深明显反弹、京沪继续低迷。广州、深圳供应反弹明显，特别是深圳，预期将有13个项目推售，金地环湾城、拾悦城楠园等单盘供应可达10万平，或将带动整体供应规模创年内新高。北京在上月低基数的衬托下，供应环比增74%，但同比仍跌53%，据CRIC调研，6月北京预计仅有京投发展•北熙区二期、北京城建·国誉朝华等4个项目入市。而上海供应不增反降，5月三四批次项目集中入市后，供应进入阶段性休整期。

二线城市供应环比涨跌参半，同比多数城市负增。18个二线城市预计供应937万平方米，环比微增8%，同比跌32%。环比来看，重点城市涨跌参半，长沙、昆明、郑州转增，而济南、长春、南宁等下滑明显。同比来看，除武汉、长沙、重庆外，多数城市供应规模均低于去年同期，杭州、长春等腰斩。

三四线供应继续缩量。5个城市供应49万平方米，同、环比分别下降71%和27%。泉州供应探底回升，万科城市之光、建发养云等3个刚需项目都将于6月集中入市。除泉州之外，无锡、徐州等其余4个城市供应均延续回落走势，徐州回调尤为明显，预期供应规模跌破10万平，仅为2023年月均值的1/5左右。

02

结构：主城供应占比过半刚需、改善平分近半，高端继续发力

6月房企推货聚焦核心区域，主城区供应占比多达52%，近郊占比30%，而去化相对困难的远郊占比仅为18%。分类来看：第一，昆明、福州等主城区供应占比超过8成，例如昆明本月预计将推售的信达万科京江隐翠、中交碧桂园映象美庐等7个项目均位于盘龙、官渡等区域，主城5区供应占比达到100%。第二，上海、青岛、厦门等供货集中在近郊。以厦门为例，6月将入市的4个盘，仅有1个位于岛内五缘湾核心板块，其余3盘都在岛外，分布在同安环东海域、同安老城和翔安东部会展板块。第三，广州、天津、杭州等近远郊区域为供货主力。譬如杭州5月一圈层结构性断供，6月核心区域供货压力依然较大，所推37个项目也仅有11个位于主城区。

从产品档次来看，刚需、改善平分秋色，供货分占45%、43%，高端占比13%。分类来看：泉州、济南等纯刚需产品为6月供应绝对主力。长沙、郑州等城市刚需、刚改产品供应同步发力，适应当地偏刚性的需求结构。京沪蓉等改善产品依然占据主导地位，占比普遍在5成以上。而苏州、徐州等则迎合改善及豪宅市场需求，增加中高端盘推货占比，反观刚需盘占比不足2成。

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展望：6月成交环增但幅度有限北上广难有强势增长、蓉长宁等有望回升

由供给端来推测需求端，一方面，偏低的供应量势必会制约成交放量空间，6月27城供应量同比跌36%，仅为今年3月的6成左右，基本与前6月平均相当，低位运行的供应预示着成交也难有大幅放量空间。另一方面，由供给端推货积极性不高也能窥见市场信心和预期的不足。因此我们认为，在没有重大政策利好刺激的情况下，预计6月楼市整体延续平淡行情，成交或较5月有所好转，但改善程度有限。

具体到城市，成都、长沙、南京等城市，6月供应规模增长且结构合理，或将带动成交回涨。长沙6月供应规模料将达到年内新高，预加推项目中刚需、刚改货源增加，契合目前主流市场需求，预计成交有望企稳回升。

北京、上海等供应不济拖累成交。京沪新房市场不缺需求也不乏购买力，供应是成交最主要的影响因素，6月北京、上海预入市项目质量不差，主城加近郊占比都在7成以上，但受限于较低的供给规模，成交也难有强势增长表现。

广州等6月供应体量增加而质量欠佳，对成交驱动力偏弱。广州5月开盘项目平均去化率为18%，海珠、天河等核心区域高总价江景房去化表现较好，去化率大多超过3成，外围区域项目则普遍遇冷、去化迟缓，而6月推售项目有7成以上位于郊区，如果营销力度不见加码，去化表现或许同样不容乐观。

济南、长春、天津等供给缩量叠加供需错配，市场行情或将继续转淡。济南全月供应预计缩量至10万平方米以下，加上供需结构存在明显错配，即目前高品质改善项目保持较高热度，而刚需尤其外围区域项目降温明显，但6月预入市项目中，刚需产品占比高达92%，且大多位于近郊，两相叠加成交或将继续走弱。

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